世邦魏理仕最新發表的《2024年上半年香港商業房地產市場觀點》指出，入境旅遊復甦緩慢、融資成本持續高企及地緣政治不確定性繼續為2024年上半年的主要基調。在此背景下，本港商業房地產市場整體疲軟，投資市場交投淡靜。然而，2024年上半年寫字樓租賃速度呈上升趨勢。
世邦魏理仕香港區研究部主管陳錦平表示：「至今年年中，香港商業房地產市場面臨全球經濟逆風，包括高利率環境、中國經濟復甦放緩及地緣政治緊張局勢，整體商業房地產需求在2024年上半年疲弱。投資者及租戶繼續保持謹慎態度，導致各行各業的新及擴充需求有限。儘管面臨挑戰，寫字樓租賃市場在上半年按年有所改善。」
世邦魏理仕2024年上半年市場觀點及專家評析
甲級寫字樓
- 與上一季相比，2024 年第二季的租賃量有所放緩，第一季當時有數項重大搬遷及半政府機構的租賃。第二季總租賃量較上季下降 27%，至100萬平方呎。超過三成租賃交易處於2021年後落成的建築物。寫字樓租賃量連續四個季度上升，在2024年上半年達230萬平方呎，為自2019年上半年的最高半年結。
- 淨吸納量達 351,900 平方呎，連續第四個季度保持正數，部分原因是新竣工建築中新出租的空間。 在2024 年上半年，淨吸納量達到 100 萬平方呎，為 2018 年下半年以來的半年最高水平。由於The Henderson租賃率改善，中環地區在2024年第二季錄得39,800平方呎的淨吸納量，及上半年35,400平方呎的淨吸納量。另外，九龍東的AIRSIDE 有數宗租賃交易，九龍東為表現最佳的地區，2024年第二季錄得183,300平方呎，及上半年416,000平方呎的淨吸納量。
- 2024年第二季新增供應面積達631,100 平方呎，上半年的新增供應達150萬平方呎。總空置面積達1,500萬平方呎，即16.9%。中環空置率升至14.0%，為自2004年六月首次達到14%的水平。新供應亦令中環區的空置率在2024年上半年由9.7%急升至14.0%。
- 空置率高企導致租金按季下跌 1.6%，較 2024 年第一季跌幅 0.6% 有所加快，半年降幅達 2.1%。儘管可用空間增加，但中環租金跌幅最小，按季跌 0.5%。
世邦魏理仕香港顧問及交易服務執行董事兼主管馮慧詩表示：「甲級辦公室租賃市場氣氛有所改善，淨吸納量連續第四季錄得正數。市場對於寫字樓需求基本上穩定。部份租戶選擇以實惠的租金升級他們的辦公室，因此新落成的寫字樓，即使位處在非核心區，也越來越受歡迎。在今年剩餘時間內，隨著整體經濟動力及金融市場情緒改善，預計租賃需求將進一步加強。高空置率及新供應將繼續令租金下降。」
| 甲級寫字樓 | 2024年上半年 | 2024年第一季 | 2024年第二季 | 2024年上半年 | 2024年第一季* | 2024年第二季* | 2024年預測 |
| | 淨吸納量 (平方呎) | 租金變化 |
| 整體市場 | 1,006,100 | 654,200 | 351,900 | -2.1% | -0.6% | -1.6% | – 5-10% |
| 大中環 | -34,500 | -48,200 | 13,800 | -1.8% | -1.0% | -0.8% | – 5-10% |
| 灣仔、銅鑼灣 | 257,700 | 249,900 | 7,900 | -1.6% | -0.6% | -1.0% | – 5-10% |
| 港島東 | 58,900 | 71,600 | -12,700 | -4.0% | -1.2% | -2.8% | – 5-10% |
| 尖沙咀 | 54,800 | 55,600 | -800 | -3.0% | 0.3% | -3.3% | – 5-10% |
| 九龍東 | 416,600 | 233,300 | 183,300 | -2.8% | -0.6% | -2.2% | – 5-10% |
(*) 按季變化| 甲級寫字樓 | 2023年12月底 | 2024年3月底 | 2024年6月底 | 2023年 | 2024年預測 |
| | 空置率 | 新增供應(平方呎) |
| 整體市場 | 16.5% | 16.7% | 16.9% | 160萬 | 170萬 |
| 大中環 | 10.1% | 11.7% | 13.3% | N.A. | N.A. |
| 灣仔、銅鑼灣 | 11.3% | 11.9% | 11.8% | N.A. | N.A. |
| 港島東 | 15.5% | 14.8% | 14.9% | N.A. | N.A. |
| 尖沙咀 | 13.7% | 13.2% | 13.2% | N.A. | N.A. |
| 九龍東 | 22.0% | 20.8% | 20.7% | N.A. | N.A. |
商舖
- 2024 年上半年租賃勢頭疲軟，部分原因是可租賃空間減少及消費模式的不確定性增加。2024年1-5月零售業總銷貨價值較去年同期下跌6.1%。
- 餐飲業仍然為租賃需求的主要動力，2024年第二季租賃量達197,000平方呎。雖然由於旅客人數反彈緩慢，鐘錶珠寶零售商及藥房的需求放緩，但較低的租金推動時尚品牌進入核心區和擴張。
- 2024 年第二季空置率較上季上升0.2 個百分點，但較2023 年底的9.1% 顯著改善。 2024 年上半年，中環空置率由11.8%改善至9.2%，尖沙咀空置率基本持平。銅鑼灣空置率由 5.3%減至 3.9%，而同期旺角的空置率也從 9.7% 顯著改善至 6.3%。
- 租賃勢頭放緩導致租金增長放緩，2024 年第二季整體租金較上季增長 1.0%，而 2024 年第一季較上季增長 2.7%。2024年上半年上升3.7%。
世邦魏理仕香港顧問及交易服務–商舖部資深董事兼主管溫運強表示：「儘管2024年上半年租賃勢頭放緩，但仍超過2018/2019年的水平。經濟放緩主要是由於零售情緒低迷及核心區可租街鋪選擇減少。上半年租賃活動主要集中於餐飲、服飾鞋類零售商及藥房。在2024年第一季，餐飲業的表現各不相同，大部份餐廳收入按年上升，而酒吧則例外。現時，核心區街鋪鋪租仍然低於2019年高峰約30%。」
| 核心區街舖 | 2023年12月底 | 2024年3月底 | 2024年6月底 |
| | 空置率 |
| 整體市場 | 9.1% | 6.6% | 6.8% |
| 中環 | 11.8% | 6.6% | 9.2% |
| 銅鑼灣 | 5.3% | 5.3% | 3.9% |
| 尖沙咀 | 8.7% | 5.8% | 8.7% |
| 旺角 | 9.7% | 7.4% | 6.3% |
| 商舖 | 2024年上半年 | 2024年第一季* | 2024年第二季* | 2024年預測 | 2023年 | 2024年預測 |
| | 租金變化 | 新增供應(平方呎) |
| 核心區街舖 | 3.7% | 2.7% | 1.0% | + 5-10% | N.A. | N.A. |
| 主要購物商場 | 2.3% | 2.3% | 平穩 | + 5-10% | 300萬 | 380萬 |
(*) 按季變化工業及物流
- 4月和5月貿易總額較去年同期增長9.8%。如果趨勢持續至六月，將會是連續第三個季度按年增長。集裝箱吞吐量較去年同期下跌6.7%，空運量年增16.5%。
- 2024 年第二季租賃勢頭進一步減弱。最大一宗租賃交易是YA Logistics租用青衣豐樹物流中心147,500平方呎，其次為總部位於杜拜的物流公司 Aramex 在 Interlink 租賃了 39,100 平方呎。
- 倉庫空置率上升2.5個百分點至7.9%，主要是由先前預留菜鳥智慧港的空間釋放。
- 持續的空置壓力導致倉庫租金較上季下跌1.5%，為自2020年第四季以來的第二次按季下跌。
世邦魏理仕香港顧問及交易服務–工業及物流部執行董事兼主管黎尚文表示：「工業租賃業連續第四季下滑，主因是中國經濟復甦緩慢。然而，貿易及物流公司的營商環境有所改善，貿易、倉儲和快遞行業的業務收入增加。雖然持續貿易活動支持香港今年的經濟，但美國大選及地緣政治緊張局勢為香港經濟前景帶來不確定性。菜鳥智慧港釋放空間導致空置率上升，令2024年上半年租金較2020年下半年下跌2.6%。」
| 工業及物流 | 2024年上半年 | 2024年第一季* | 2024年第二季* | 2024年預測 |
| | 租金變化 |
| 倉庫 | -2.6% | -1.1% | -1.5% | – 0-5% |
| 分層工廠大廈 | -1.8% | -0.8% | -1.0% | N.A. |
| 工貿大廈 | -2.0% | -1.2% | -0.7% | N.A. |
(*) 按季變化| 工業及物流 | 2023年12月底 | 2024年3月底 | 2024年6月底 | 2023年 | 2024年預測 |
| | 空置率 | 新增供應(平方呎) |
| 倉庫 | 5.3% | 5.5% | 7.9% | 430萬 | 0 |
資本市場
- 2024 年第二季度，負利差繼續限制投資動力。一個月銀行同業拆息(HIBOR)從 2024 年3 月的4.80%下跌至 6 月的4.66%，仍位處高位，香港最優惠貸款利率保持不變。
- 2024 年第二季度商業地產投資額（交易金額超過 7,700 萬港元，不包括純土地或相關交易）按季下跌52.5%至74億港元。2024 年上半年的總額達到 231 億港元，為自 2008 年下半年以來第二低的半年總額。2024 年上半年，市場出現賣方處置的財務壓力資產。 2024年上半年，財務壓力資產佔投資金額168億港元，佔總投資額73%。
- 2024 年上半年僅完成 48宗交易，為自 2008 年下半年以來半年交易最少。
- 在交易量較少的情況下，寫字樓交易仍佔最多（15宗）。零售物業在2024 年上半年僅有 10 宗交易。
- 從交易數量來看，投資市場仍由本地投資者主導（22宗交易，佔 2024 年上半年交易總數 48宗的 45%）。本地投資者及用家大多購買寫字樓樓層。
世邦魏理仕香港資本市場部執行董事兼主管甄浚岷表示：「受融資成本上升和全球市場前景不確定的影響，投資市場踏入放緩階段。第一季市場主要由數量大型交易支持，第二季的交易趨向小型及更多宗數，本地投資者及發展商仍然是主要買家。在過去的 12 至 18 個月中，學生宿舍已成為機構投資者的熱門投資領域，他們收購整棟酒店或公寓大樓並將其改造成學生宿舍。即使大多數投資者在高息口環境下繼續採取觀望態度，但部份高瞻遠矚的家族辦公室仍繼續投資寫字樓資產。」
| 投資 | 2024年上半年 | 2024年第一季 | 2024年第二季 |
| 交易總額# (百萬港元) |
| 交易總額# | 23,096 | 15,654 | 7,441 |
| 甲級寫字樓 | 11,663 | 7,986 | 3,677 |
| 核心區街舖 | 5,306 | 4,683 | 623 |
| 工業 | 1,789 | 901 | 888 |
| 酒店 | 1,540 | 320 | 1,220 |
| 其他 | 2,798 | 1,765 | 1,034 |
(#) 只計算交易額超過一千萬美元之物業，不包括淨地或關聯交易| 投資 | 2024年上半年 | 2024年第一季* | 2024年第二季* | 2024年預測 |
| | 資本值變化 |
| 甲級寫字樓（只限分層） | -6.2% | -2.0% | -4.3% | -5-10% |
| 核心區街舖 | 1.0% | 2.0% | -1.0% | + 0-5% |
| 倉庫 | -2.6% | -1.1% | -1.5% | -0-5% |
(*) 按季變化 
