萊坊發表中國及香港物業市場分析，該行認為，中國住宅市場將逐步回穩，一線城市全年可錄得升幅。而香港住宅市場則會出現分化，料一般住宅樓價全年下跌0-5%，而豪宅樓價則繼續保持平穩。萊坊又料本港發展商繼續去庫存，港府全年賣地收入預計將約350至400億元，較去年增加約20%。
中國內地住宅市場：
萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒指出，自今年年初以來，多個國內主要城市有鬆綁跡象，透過實行『一區一策』，放寬部分限購條件，並優化房地產政策，加上經濟自疫情受控後逐步回穩，對樓市發展有一定支持。預料2023年中國內地的實際GDP增長可回升至5.2-5.5%，但部分企業仍面對債務問題，繼續對內地非主要城市的經濟及住宅樓市表現帶來不確定性。預計2023年中國內地一線城市的樓價可錄得升幅，全年升2-4%，跑贏其他城市，而部分內地二三線城市的樓價將錄得輕微跌幅，按年下跌1-3%。
香港住宅市場：
香港方面，萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒認為，本港勞動人口規模不僅影響經濟發展，同時亦跟樓價及住宅租金的關係密切。他指出，若然未來幾個月勞動人口規模沒有明顯回升，今年本港的住宅樓價及租金表現將較預期遜色。高息環境和新盤量增加等因素將壓抑樓價增長，住屋需求可能會在一段時間內受到入市成本上升而拖累。展望2023全年香港一般住宅樓價下跌0-5%，豪宅樓價則保持平穩。
自中港兩地通關後，本港住宅整體成交量已明顯回升，特別是一千萬以下的中小型樓盤，但王兆麒強調，樓市需要更多的時間才能回復2021年時的高位。預計未來五年新供應，包括未售或者預售單位可達94,800個。因此，今年發展商依然以「去庫存」為主，相信發展商將會在第二季繼續推新盤，他又預計今年全年成交有望達至53,000至58,000宗，當中一手成交佔30%。
隨著香港的鐵路網絡基建日益完善，來往新界及市區的行車時間顯著縮短，新界與市區的中小型住宅呎價差距持續收窄 。王兆麒稱，2023年第一季，新界及市區的住宅呎價相差37%，預計到2026年，兩者的差距將收窄到20%。
考慮到香港現時的市況，加上大量囤積的貨尾以及市場的購買力，發展商投地仍會相當保守，影響政府賣地收益，王兆麒預計2023全年賣地收入可達港幣350-400億元，較去年增加約20%。
香港島寫字樓市場:
自中港兩地通關後，香港經濟開始慢慢復甦，但萊坊執行董事及香港區商業物業服務部主管劉柏汶指出，通關並未能大量激活港島寫字樓租賃活動，而空置率高企持續影響整體香港島甲級寫字樓的租賃表現，租金在上半年仍未見回升。現時部分租戶尋求提升寫字樓環境去吸引及留住專業人才，又或許是搬遷到符合企業ESG準則的甲級商廈，同時亦有企業正在縮減租賃面積，在整體租金下跌的情況下仍見優質商廈租金受到支持。
直至2025年，港島區約有183萬平方呎的新寫字樓面積供應，主要集中在中環和灣仔。由於中環的空置率依然處於較高水平，加上未來18個月充足的供應，劉柏汶憂慮未來寫字樓租金仍有下調的壓力。短期內，部分業主會以減價去吸引租客，但相信租金再下調的幅度會遠較疫情時少。她預計2023年寫字樓需求仍然低迷，整體香港島租金全年跌幅為3-5%。
九龍區寫字樓市場：
跟去年一樣，今年有不少新供應投入九龍區寫字樓，令市場出現供過於求的情況。然而，萊坊高級董事和九龍區商業物業服務部主管吳志峰相信，明年的情況將有所改變，2024年九龍區寫字樓供應將跌至67萬平方呎，少於過去10年平均年度吸納量的四成。九龍區寫字樓新供應的變化，令市場的目光投向去年和今年的寫字樓新供應，而非較長遠的未來供應。
在疫情流行期間，寫字樓市場適應了「新常態」，九龍區甲級寫字樓的租金下跌至乙級寫字樓的水平。然而，這趨勢正在改變，甲級寫字樓經歷了需求反彈，重新拉開了甲級和乙級寫字樓的租金差距，我們預計在未來時間甲級和乙級寫字樓的每平方尺租金將相差港幣6至7元，回復至疫情前的「原來狀態」。
零售物業市場：
本港零售市場氣氛有好轉跡象，但高級董事及商舖部主管麥海倫指出，由於本港旅遊業相關消費欠佳，零售商對擴充仍持謹慎態度。最新零售租賃交易集中在餐飲行業，以及畫廊、金融機構（包括銀行和投資者）和藥房等非一般零售商。她預計大部分的零售商將等待第三季尾才落實短期的商業計劃。然而，儘管市場氣氛有改善，但零售市場仍面臨壓力，相信零售租金將維持穩定，但由於核心地段的空置街舖數量減少，今年的街舖租金有可望上升達5%。
整體而言，香港零售市場仍處於不穩定狀態，麥海倫料需要一段時間才能完全復甦。儘管如此，零售商和業主必須保持警惕，適應多變的市場環境，以提高他們在市場上取得成功的機會。
